Woning uit 1935 kopen: complete checklist

Een woning uit 1935 kan veel karakter hebben. Denk aan een gemetselde gevel, hoge plafonds, glas-in-loodramen, paneeldeuren, houten vloeren en mogelijk een erker. Toch vertelt het bouwjaar niet hoe goed een huis er vandaag voor staat. Een zorgvuldig onderhouden woning uit 1935 kan technisch beter zijn dan een jongere woning waaraan jarenlang weinig is gedaan.

Wie een huis uit 1935 wil kopen, moet daarom vooral kijken naar de huidige bouwkundige staat, eerdere verbouwingen en de kwaliteit van aangebrachte verbeteringen. Hieronder lees je welke onderdelen extra aandacht verdienen.

Wat betekent bouwjaar 1935?

Het bouwjaar geeft aan in welk jaar de woning oorspronkelijk is gebouwd. Aanbouwen, dakkapellen, badkamers, installaties en andere onderdelen kunnen veel jonger zijn. Vraag daarom niet alleen wanneer de woning is gebouwd, maar ook wanneer belangrijke onderdelen zijn vernieuwd.

Bij een woning uit 1935 kun je niet automatisch aannemen dat alles nog origineel is. Sommige huizen zijn grondig gerenoveerd, terwijl andere woningen alleen cosmetisch zijn opgeknapt. Een nieuwe keuken of mooie vloer zegt weinig over de staat van de fundering, het dak, de leidingen en de elektrische installatie.

Waarom zijn woningen uit 1935 populair?

Woningen uit de jaren dertig zijn geliefd vanwege hun karakteristieke uitstraling en vaak praktische indeling. Veel voorkomende kenmerken zijn:

• Gemetselde gevels met siermetselwerk
• Een erker aan de voorzijde
• Houten vloerconstructies
• Glas-in-loodramen
• Paneeldeuren en houten kozijnen
• Relatief hoge plafonds
• Steile pannendaken
• Diepe achtertuinen

Niet iedere woning uit 1935 beschikt over al deze kenmerken. Bovendien kunnen originele elementen tijdens eerdere verbouwingen zijn verwijderd of vervangen.

1. Controleer de fundering

De fundering is een van de belangrijkste aandachtspunten. Welke fundering is toegepast, hangt onder andere af van de bodem, de regio en het oorspronkelijke ontwerp van de woning. Een huis kan bijvoorbeeld op houten palen staan of een ondiepe fundering hebben die rechtstreeks op een draagkrachtige bodemlaag rust.

Let tijdens de bezichtiging op:

• Scheuren in binnenmuren en buitengevels
• Ramen en deuren die klemmen
• Scheve vloeren
• Hoogteverschillen tussen de woning en aangrenzende huizen
• Verzakte stoepen, terrassen of aanbouwen
• Kieren tussen gevels, kozijnen en plafonds

Niet iedere scheur wijst op een ernstig probleem. Schuine scheuren, terugkerende scheuren en duidelijke verzakkingen verdienen wel nader onderzoek. Een gewone bouwkundige keuring kan signalen herkennen, maar sluit funderingsproblemen niet altijd volledig uit. Bij twijfel is aanvullend funderingsonderzoek verstandig. Het risico hangt vooral samen met de bodemsoort en het gebruikte funderingstype. Vereniging Eigen Huis geeft hierover aanvullende uitleg.

Vraag daarnaast of er in de straat eerder funderingsonderzoek of funderingsherstel is uitgevoerd. Problemen beperken zich namelijk niet altijd tot één woning.

2. Bekijk de houten vloeren en kruipruimte

Veel woningen uit 1935 zijn oorspronkelijk voorzien van houten beganegrondvloeren. Hout kan zeer lang meegaan, maar is gevoelig voor langdurig vocht, onvoldoende ventilatie, houtrot en insectenaantasting.

Laat indien mogelijk de kruipruimte bekijken en controleer:

• Of de houten balken droog en stevig zijn
• Of er verkleuring, schimmel of houtrot zichtbaar is
• Of ventilatieopeningen aanwezig en vrij zijn
• Of er water of veel vocht in de kruipruimte staat
• Of leidingen goed zijn bevestigd
• Of eerdere reparaties professioneel zijn uitgevoerd
• Of de vloer sterk doorbuigt of beweegt

Sommige houten vloeren zijn later vervangen door beton. Vraag in dat geval hoe deze vervanging is uitgevoerd en of er tekeningen, facturen of foto’s van de werkzaamheden beschikbaar zijn.

3. Let op vochtproblemen

Vocht komt regelmatig voor in oudere woningen. Mogelijke oorzaken zijn optrekkend vocht, lekkages, doorslaand regenwater, onvoldoende ventilatie, een vochtige kruipruimte of verkeerd aangebrachte isolatie.

Waarschuwingssignalen zijn:

• Een muffe geur
• Loslatend stucwerk
• Afbladderende verf
• Witte zoutachtige uitslag op muren
• Donkere plekken in hoeken
• Schimmel achter meubels of gordijnen
• Vochtplekken rond schoorstenen en dakramen
• Condens op ramen

Wees extra oplettend wanneer een woning kort voor de verkoop volledig is geschilderd. Nieuwe verf hoeft niets te verbergen, maar kan oude vochtplekken tijdelijk minder zichtbaar maken.

Controleer ook de kelder, kruipruimte, keuken, badkamer en aansluitingen bij aanbouwen. Een vochtprobleem oplossen zonder de onderliggende oorzaak aan te pakken, levert vaak slechts tijdelijk resultaat op.

4. Controleer gevel, metselwerk en spouwmuur

Veel woningen uit deze bouwperiode hebben een spouwmuur, maar dat is niet gegarandeerd. Bovendien waren gevels bij de oorspronkelijke bouw meestal niet geïsoleerd zoals we dat tegenwoordig gewend zijn.

Bekijk de buitengevel op:

• Gescheurde of losse stenen
• Uitgesleten of ontbrekend voegwerk
• Scheuren boven ramen en deuren
• Roestende lateien of gevelankers
• Vochtplekken
• Slecht aansluitende kozijnen
• Eerdere reparaties met afwijkende materialen

Laat voor het isoleren van een spouw eerst onderzoeken of er daadwerkelijk een geschikte spouw aanwezig is. Ook vervuiling, vochtproblemen en de staat van de gevel moeten worden beoordeeld. Volgens Milieu Centraal hebben woningen die na 1920 zijn gebouwd vaak een spouw, maar blijft controle door een gespecialiseerd bedrijf noodzakelijk.

5. Onderzoek het dak en de schoorstenen

Het dak is een kostbaar onderdeel van een woning. Kijk niet alleen naar de dakpannen, maar ook naar de complete dakconstructie.

Laat controleren:

• De staat en bevestiging van de dakpannen
• Het dakbeschot
• De houten balken en spanten
• Lood en zink rond schoorstenen en dakramen
• Nokvorsten en aansluitingen
• Dakgoten en regenpijpen
• Sporen van lekkages of houtrot
• De aanwezigheid en kwaliteit van dakisolatie

Een droog ogende zolder betekent niet automatisch dat het dak nooit lekt. Let op verkleuringen, vervangen planken en plaatselijke reparaties. Controleer ook of schoorstenen nog worden gebruikt en of ze bouwkundig in orde zijn. Oude, ongebruikte schoorstenen kunnen vochtproblemen veroorzaken.

6. Controleer de elektrische installatie

De elektrische installatie van een woning uit 1935 is vrijwel altijd een of meerdere keren aangepast. De belangrijkste vraag is niet of de installatie origineel is, maar wanneer en door wie deze voor het laatst volledig is gecontroleerd of vernieuwd.

Let onder andere op:

• De leeftijd en staat van de groepenkast
• De aanwezigheid van aardlekschakelaars
• Voldoende groepen voor keukenapparatuur en andere zware verbruikers
• Geaarde stopcontacten
• Losse bedrading of geïmproviseerde aansluitingen
• Oude schakelaars, lasdozen en kabels
• Elektrische bedrading in aanbouwen, schuren en de tuin

Laat bij twijfel een elektricien een inspectie uitvoeren. Een moderne groepenkast betekent namelijk niet automatisch dat alle bedrading in de woning ook is vernieuwd.

7. Vraag naar waterleidingen en riolering

In woningen van voor 1960 kunnen nog loden drinkwaterleidingen of restanten daarvan aanwezig zijn. Volgens branchevereniging Vewin kunnen juist in dergelijke oudere woningen verhoogde loodconcentraties in het kraanwater voorkomen.

Vraag daarom:

• Van welk materiaal de drinkwaterleidingen zijn gemaakt
• Of alle loden leidingen aantoonbaar zijn vervangen
• Wanneer de afvoerleidingen zijn vernieuwd
• Of er problemen zijn geweest met verstoppingen of lekkages
• Waar de hoofdafsluiter en watermeter zich bevinden

Oude riolering kan bestaan uit gres, gietijzer of andere verouderde materialen. Bij terugkerende verstoppingen, rioollucht, verzakkingen of vochtproblemen kan een camera-inspectie verstandig zijn.

8. Houd rekening met asbest

Omdat een woning uit 1935 ruim voor 1994 is gebouwd, kan er asbest aanwezig zijn. Dat hoeft niet uitsluitend uit de oorspronkelijke bouwperiode te komen. Ook tijdens verbouwingen in latere decennia kan asbesthoudend materiaal zijn toegevoegd.

Mogelijke toepassingen zijn onder andere:

• Asbestcementplaten
• Oud vloerzeil of vinyl
• Platen rond een cv-ketel of kachel
• Dakbeschot
• Golfplaten op een schuur of aanbouw
• Oude leidingisolatie
• Vensterbanken of gevelpanelen

Asbest is niet altijd direct gevaarlijk wanneer het materiaal onbeschadigd en goed afgeschermd is. Het kan wel een probleem en kostenpost worden wanneer je gaat slopen, boren of verbouwen. Alleen laboratoriumonderzoek kan zekerheid geven over verdacht materiaal. Bij verbouwplannen is een professionele inventarisatie daarom verstandig. Bekijk ook de officiële Asbestwegwijzer van IPLO.

9. Beoordeel de isolatie en het energieverbruik

Een woning uit 1935 was oorspronkelijk nauwelijks geïsoleerd. De huidige energieprestatie hangt daarom volledig af van verbeteringen die later zijn uitgevoerd.

Controleer of er sprake is van:

• Dakisolatie
• Spouwmuurisolatie of binnenwandisolatie
• Vloerisolatie
• HR++-glas, tripleglas of voorzetramen
• Geïsoleerde kozijnen en deuren
• Goede kierdichting
• Mechanische of natuurlijke ventilatie
• Een moderne cv-ketel of andere verwarmingsinstallatie

Vraag om facturen, foto’s en technische informatie. De mededeling dat een dak of vloer is geïsoleerd zegt weinig zonder informatie over het gebruikte materiaal, de dikte en de uitvoering.

Bekijk ook het energielabel. De verkoper moet bij de overdracht een geldig energielabel beschikbaar stellen. Het label geeft een algemene indicatie, maar vertelt niet alles over tocht, koude vloeren, vocht en werkelijk wooncomfort. Meer informatie staat bij de Rijksoverheid.

Let bij het na-isoleren altijd op ventilatie. Wanneer kieren worden gedicht en glas wordt vervangen, moet vervuilde en vochtige binnenlucht nog steeds goed kunnen worden afgevoerd.

10. Bekijk kozijnen en glas zorgvuldig

Originele houten kozijnen kunnen waardevol en karakteristiek zijn, maar hebben onderhoud nodig. Prik niet zelf in het hout, maar let wel op zachte plekken, openstaande verbindingen, afbladderende verf en vocht rondom het glas.

Controleer:

• Of ramen soepel openen en sluiten
• Of het glas enkel, dubbel of hoogrendementsglas is
• Of er condens tussen de glasplaten zit
• Of glas-in-lood goed is onderhouden
• Of tochtstrips en ventilatieroosters aanwezig zijn
• Of de onderzijde van kozijnen tekenen van houtrot vertoont

Glas-in-lood kan soms in dubbelglas worden geplaatst of met een voorzetraam worden gecombineerd. Zo blijft het karakter behouden en verbetert het comfort.

11. Controleer eerdere verbouwingen

Een oude woning kan uitstekend zijn gemoderniseerd, maar slecht uitgevoerde verbouwingen veroorzaken soms juist problemen. Besteed extra aandacht aan aanbouwen, dakkapellen, doorgebroken muren en verbouwde zolders.

Vraag naar:

• Bouwtekeningen
• Constructieberekeningen
• Vergunningen
• Facturen van aannemers
• Garantiebewijzen
• Foto’s van werkzaamheden
• Informatie over gebruikte materialen

Controleer bij een verwijderde draagmuur of een passende constructie is aangebracht. Bekijk bij een aanbouw vooral de aansluiting op de oorspronkelijke woning. Scheuren, lekkages en hoogteverschillen ontstaan vaak op de overgang tussen oud en nieuw.

12. Onderzoek monumentale status en lokale regels

Een woning uit 1935 kan een gemeentelijk monument, rijksmonument of onderdeel van een beschermd stads- of dorpsgezicht zijn. Dat kan beperkingen opleveren bij het vervangen van kozijnen, aanpassen van de gevel of plaatsen van zonnepanelen en dakkapellen.

Controleer vooraf bij de gemeente welke regels gelden. Voor werkzaamheden aan monumenten en panden binnen een beschermd gezicht kan een vergunning nodig zijn. De Rijksoverheid adviseert hierover contact op te nemen met de gemeente.

13. Kijk verder dan de woning zelf

Ook de directe omgeving kan aanwijzingen geven over toekomstige kosten en wooncomfort. Vraag buren en de verkopend makelaar bijvoorbeeld naar:

• Funderingsproblemen in de straat
• Grondwateroverlast
• Rioolproblemen
• Geluidsoverlast
• Parkeerdruk
• Geplande bouwwerkzaamheden
• Bodemdaling
• Onderhoud aan gezamenlijke muren, stegen of riolering

Bezoek de buurt indien mogelijk op verschillende momenten van de dag. Een rustige straat tijdens een bezichtiging kan in de ochtendspits of avonduren heel anders aanvoelen.

Welke documenten moet je opvragen?

Vraag voor het uitbrengen van een definitief bod zo veel mogelijk relevante informatie op:

• De vragenlijst van de verkoper
• Het geldige energielabel
• Bouwtekeningen en vergunningen
• Facturen van renovaties
• Garantiebewijzen
• Rapporten over fundering, asbest of bodem
• Onderhoudsgegevens van cv-ketel en installaties
• Informatie over lekkages, verzakkingen en verzekeringsclaims
• Gegevens over erfdienstbaarheden en gedeelde voorzieningen
• Bij een appartement: VvE-stukken, notulen en het meerjarenonderhoudsplan

Ontbrekende documenten betekenen niet automatisch dat er iets mis is. Ze maken het alleen lastiger om de kwaliteit van eerdere werkzaamheden te beoordelen.

Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren

Bij de aankoop van een woning uit 1935 is een onafhankelijke bouwkundige keuring sterk aan te raden. Zo’n keuring is hoofdzakelijk visueel en geeft een algemeen beeld van de technische staat en de te verwachten herstelkosten. Een bouwkundige kan daarnaast aangeven wanneer specialistisch onderzoek nodig is.

Laat de keurder specifiek kijken naar:

• Fundering en zichtbare verzakking
• Dak, goten en schoorstenen
• Gevels, voegwerk en lateien
• Houten vloeren en kruipruimte
• Vocht en ventilatie
• Kozijnen en beglazing
• Elektrische installatie
• Leidingen en riolering
• Aanbouwen en constructieve wijzigingen

Je kunt de keuring vóór het tekenen laten uitvoeren of een bouwkundig voorbehoud opnemen in de koopovereenkomst. De precieze formulering bepaalt wanneer je de overeenkomst kunt ontbinden. Vereniging Eigen Huis legt uit hoe zo’n voorbehoud kan worden gebruikt.

Bij concrete aanwijzingen voor funderingsproblemen, asbest, lekkage of slechte riolering is een normale bouwkundige keuring mogelijk niet voldoende. Laat dan gericht specialistisch onderzoek uitvoeren.

Praktische checklist voor de bezichtiging

Neem tijdens de bezichtiging voldoende tijd en let in ieder geval op de volgende punten:

• Loop rustig langs alle buitengevels
• Open ramen en deuren
• Voel of vloeren bewegen of sterk aflopen
• Kijk achter gordijnen en grote meubels
• Controleer hoeken op vocht en schimmel
• Bekijk de meterkast
• Vraag toegang tot kruipruimte, kelder en zolder
• Controleer plafonds onder badkamers en daken
• Bekijk aanbouwen en dakkapellen extra zorgvuldig
• Vraag wanneer dak, kozijnen, leidingen en installaties zijn vernieuwd
• Maak foto’s van scheuren en verdachte plekken
• Vraag naar terugkerende gebreken en eerdere reparaties

Is een woning uit 1935 een goede aankoop?

Een woning uit 1935 kan een uitstekende aankoop zijn. Deze huizen bieden vaak veel sfeer, een herkenbare bouwstijl en een prettige indeling. De leeftijd alleen is geen reden om van een aankoop af te zien.

De technische staat en de kwaliteit van het onderhoud zijn uiteindelijk belangrijker dan het bouwjaar. Koop daarom niet uitsluitend op uitstraling. Laat de woning keuren, vraag documentatie op en reserveer voldoende budget voor direct en toekomstig onderhoud.

Wanneer fundering, dak, vocht, installaties en eerdere verbouwingen goed zijn onderzocht, weet je veel beter wat je koopt. Zo kun je jarenlang genieten van het karakter van een woning uit 1935, zonder onverwacht met grote herstelkosten te worden geconfronteerd.